學界普遍認為，房地產開發商未辦理商品房預售許可證就與預購人所簽訂的商品房認購書無效[1]。司法實務界則多認為認購書并非商品房預售合同，不能把商品房買賣合同的生效要件誤認為是商品房認購書的生效要件。認購書的內容一般包括：雙方當事人的基本情況、房屋基本情況(包括位置、面積、單價等)、簽署正式契約的時限約定等。認購書應當在開發商已辦妥開發項目的立項、規劃、報建審批手續，開發項目已定型，但尚未取得商品房預售許可證的期間內簽訂。[2]筆者贊同商品房預售許可證并非商品房認購書有效條件的觀點。那種視認購書為廢紙的觀點或做法雖用心良苦，卻無益于培養自立的市場主體，也與市場經濟條件下最大可能地尊重當事人意思自治的精神相悖。

　　在傳統的民法理論中，契約可以分為本約與預約，本約是相對于預約而言的，在預約中約定將來要訂立的契約即為本約；預約則是約定將來訂立一定契約的契約。[3]預約合同的效力是在當事人之間產生屆時簽訂本約的權利和義務。